La résiliation d’un mandat de gestion locative obéit à certaines règles que le propriétaire d’un bien immobilier doit connaître. En effet, la rupture ne peut se faire que suivant certaines conditions bien précises. Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez confier la gestion de votre propriété à un autre professionnel de l’immobilier ou que vous souhaitez prendre en charge la gestion, voici comment procéder.
Les différents motifs de résiliation du mandat de gestion
Un mandat de gestion est un contrat que deux parties ont signé. Il s’agit du mandataire dont le rôle est de gérer le bien et du mandant qui est le propriétaire légal du bien. Il existe dans ce cadre, plusieurs motifs qui peuvent pousser le dernier nommé à vouloir rompre le contrat.
Résilier à la date d’anniversaire
Dans la plupart des cas, le contrat de gestion comporte ce qu’on appelle une clause d’engagement de durée que le mandant est tenu de respecter. En général, la durée du mandat est d’un an ou trois ans. Pour rompre ce contrat, il est obligatoire de faire un préavis de résiliation trois mois avant l’échéance. Toutefois, il faut noter que le mandataire doit aviser le mandant de l’entrée en période de préavis et cela jusqu’à trois mois avant. Si cela n’est pas fait, le propriétaire du bien pourra procéder à la résiliation sans encourir de pénalités.
Résilier si vous n’avez pas été averti du renouvellement
Selon la Loi Châtel, le gestionnaire du bien est tenu d’avertir le propriétaire de la possibilité de résilier le contrat entre 1 et 3 mois avant le préavis. L’idée est de rendre plus simple le suivi des contrats qui ont été reconduits de manière tacite.
Cependant, si le mandataire ne respecte pas cette procédure telle que légiférée, le propriétaire est libre de résilier sans frais, le mandat de gestion. Aucune pénalité ne lui sera imposée. Pour effectuer la notification, l’agent immobilier doit adresser un courrier ou un mail dédié. Ce qui veut dire qu’il ne pourra pas simplement se limiter à faire un rappel sur un compte rendu de gérance. Afin de motiver la décision de résiliation, le mandant doit évoquer l’article L136-1 du Code de la Consommation.
Résilier pour faute grave
En cas de faute grave du gestionnaire, le propriétaire du bien peut procéder à la résiliation du contrat. Toutefois, cette procédure est assez compliquée du fait du contenu de ce terme. Pour la rendre plus simple, la jurisprudence a identifié certains faits qui peuvent être considérés comme faute grave. Il s’agit :
du manquement dans l’obligation du mandataire de demander une caution solidaire au locataire qui est en Contrat à Durée Déterminée (CDD),
du fait de ne pas vérifier que les justificatifs fournis par le locataire sont bien authentiques,
du fait de ne pas s’assurer que le locataire en cours de bail respecte ses obligations.
La gestionnaire pour sa part, a la possibilité de contester les faits qui lui sont reprochés. Dans ce cas précis, il faudra recourir à l’arbitrage du tribunal.
Résilier pour vendre
Le dernier motif de rupture d’un mandat de gestion est la résiliation en vue de vendre la propriété. Il faut dire que l’éventuel acquéreur n’est pas concerné par le contrat qui lie l’actuel propriétaire et le gestionnaire. Ce qui veut dire que le contrat prend fin quand le bien change de propriétaire. Toutefois, la loi n’a pas défini une pénalité de résiliation dans ce cas précis. Il revient donc aux deux parties de négocier les termes de la rupture. Il est éventuellement possible que le propriétaire confie le mandat de vente au mandataire en contrepartie d’une résiliation sans pénalités. Il est donc conseillé d’insérer dans le contrat, une clause précisant que le mandat prend fin de manière automatique à la vente, et cela sans pénalités.
Un transfert transparent pour le locataire
Il faut souligner que le fait de changer de gestionnaire ou de prendre en charge la gestion n’a pas d’incidences sur le contrat qui lie le propriétaire au locataire. Cela signifie donc que le propriétaire ne peut pas en profiter pour augmenter le montant du loyer ou encore pour résilier le bail. En revanche, ce que le propriétaire pourra faire c’est :
demander au locataire de modifier le destinataire du loyer,
tenir le locataire informé des coordonnées du nouveau mandataire qui gère le bien,
procéder à la récupération des dossiers qui sont en cours tels que les impayés et les sinistres.
De manière générale, c’est le nouveau gestionnaire qui doit effectuer les démarches. Cependant, si le propriétaire est lui-même, le gérant, il devra se charger de ces démarches en personne.
Une assurance loyer impayé lié au contrat de gestion
En général, la résiliation d’un contrat de gestion s’accompagne de celle de la garantie de loyer impayé que le précédent gestionnaire a accepté à la demande du propriétaire. Toutefois, ce dernier a la possibilité de souscrire à une nouvelle garantie. Dans ce cadre, il est important de souligner que si un incident de paiement survient pendant la période de non-couverture, il est impossible de souscrire à un nouveau contrat.
Par ailleurs, en ce qui concerne l’assurance loyer impayé, il faut dire qu’il n’existe pas a priori de critères d’éligibilités pour le locataire. La seule condition est l’absence d’antécédents de non-paiement durant les 6 mois précédents.
